Apa itu Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)?

KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB (koefisien luas bangunan) merupakan dua istilah yang sering ditemukan dalam dunia konstruksi bangunan. KDB dan KLB tidak bisa dipisahkan dan berkaitan erat dengan rencana tata ruang beserta dengan ketentuan pemanfaatannya di atas sebidang tanah.


KDB dan KLB diperlukan untuk :

• Pengaturan pencahayaan dan penghawaan alami.
• Menjaga tetap berlangsungnya peresapan air ke dalam tanah.
• Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan.

Jika berbicara tentang KDB dan KLB, maka ada standar yang telah ditentukan oleh setiap Pemerintah Daerah. Hitungan angka tersebut berbeda antara wilayah yang satu dengan wilayah lainnya.

Misalnya, lahan di sekitar bandara mempunyai tinggi maksimal lantai bangunan tertentu, tidak boleh terlalu tinggi, karena akan mengganggu penerbangan pesawat. Sementara itu, ketentuan untuk daerah resapan air, setiap properti yang dibangun haruslah banyak menyediakan lahan hijau sehingga menyebabkan lahan untuk pembangunan tidak boleh terlalu luas.

KDB ditandai dengan persentase. Misalnya, di sebuah kawasan dengan KDB 60%, maka luas bangunan tidak boleh lebih dari 60% dari luas lahan. Sebagai contoh, jika kamu memiliki lahan seluas 1000m², maka properti kamu hanya dapat dibangun di atas lahan 600m² saja, sisanya luas lahan 400m² tersebut harus dijadikan ruang terbuka hijau (RTH).

Sedangkan KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Sebagai contoh, apabila di dalam Peraturan Bangunan Setempat (PBS) tertera KLB = 1,5, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 1,5 kali luas lahan yang ada. Kamu memiliki lahan seluas 500m² di lokasi dengan KLB = 1,5, maka luas bangunan yang boleh dibangun adalah: 500m² x 1,5 = 750 m² (Lantai Bertingkat).

Selain KDB dan KLB, pemerintah juga membubuhkan aturan tambahan mengenai tinggi maksimal lantai bangunan. Jika di wilayah tersebut aturan mengenai tinggi maksimal adalah 5 lantai, maka kamu dapat membangun satu hingga lima lantai dengan total luas maksimal 750 m².

Penting untuk mengetahui angka KDB dan KLB bagi kamu yang merencanakan berinvestasi di sebuah lokasi tertentu. Hal itu berguna untuk kamu agar dapat mengoptimalkan pemanfaatan lahan.

Aturan KDB dan KLB dapat berubah-ubah disesuaikan dengan perkembangan kawasan tersebut. Pasalnya, jika suatu kawasan semakin berkembang maka kepadatan ruang harus disesuaikan.

Penjelasan Perbedaan KDB dan KLB

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau dalam bahasa inggrisnya Building Covered Ratio (BCR), adalah angka persentase perbandingan antara luas lantai dasar bangunan tehadap luas lahan/sebidang tanah (persil) yang dikuasai.

Standar KDB di suatu kawasan berbeda pada masing-masing wilayah. Misalnya, KDB suatu daerah di tempat kamu sebesar 50%. Dan Luas bangunan yang akan kamu dirikan adalah 300 m² dengan kavling lahan seluas 1000m², maka KDB-nya (300 m² : 1000 m²) x 100% = 30% (masih diperbolehkan, karena tidak melebihi 50%).

Tujuan diberlakukannya KDB antara lain untuk:

• Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH);
• Menjaga kelestarian daerah resapan air; dan
• Membatasi ketinggian bangunan maksimal yang boleh didirikan.

Ketentuan-ketentuan dalam penghitungan KDB adalah sebagai berikut:

1. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar;
2. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
3. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan;
4. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai;
5. Dalam perhitungan KDB luas tapak yang diperhitungkan adalah yang dibelakang GSJ;
6. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblock), perhitungan KDB adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan.

Sementara itu, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau dalam bahasa inggrisnya Floor Area Ratio (FAR) merupakan perbandingan antara total luas lantai bangunan terhadap luas lahan/bidang tanah yang dapat dibangun.

Jika suatu bangunan dengan luas tanah sebesar 2000 m² dan berada pada kavling lahan seluas 1000 m², maka Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar (2000 m²: 1000 m²) = 2.

Penghitungan KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai dan luas lantai masing-masing bangunan dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar;
2. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
3. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan;
4. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai denah;
5. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai;
6. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan 50% terhadap KLB;
7. Ram dan tangga terbuka dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas lantai dasar yang diperkenankan;
8. Dalam perhitungan KLB, luas tapak yang diperhitungkan adalah yang dibelakang GSJ;
9. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement) ditetapkan oleh Kepala Daerah dengan pertimbangan keamanan, keselamatan, kesehatan, dan pendapat teknis para ahli terkait;
10. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblock), perhitungan KLB adalah dihitung terhadap total keseluruhan luas lantai bangunan terhadap total seluruh lantai dasar bangunan;
11. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari 5 m, maka ketinggian bangunan tersebut dianggap sebagai dua lantai; dan
12. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar dianggap sebagai lantai penuh.

Contoh perhitungan KDB dan KLB

Berikut Contoh perhitungan KDB dan KLB


Contoh perhitungan KDB

Diketahui :

• Luas sebidang tanah adalah 100 m²
• Luas bangunan seluas 50 m²

Setelah diketahui luas bangunan dan luas persil (sebidang tanah) maka dapat digunakan rumus mencari KDB yaitu:

Luas Bangunan Dasar/ Luas Persil x 100%    = 50m² / 100m² x 100%
                                                         =  50%


Sementara itu, contoh perhitungan  KLB sebagai berikut

• Total luas lantai 1 adalah 50 m²
• Total luas lantai 2 adalah 30m²
• Total luas lahan 100 m²

Maka dapat diperoleh:

Jumlah lantai luas (50m²+30m²) / Luas lahan (100m²) x 100% 

= 80/100 *100%
= 80% atau 0,8.