IPL Apartemen: Dasar Hukum dan Cara Menetapkan dan Menghitung Tarifnya

Pembangunan rumah susun atau apartemen terus menerus dilakukan untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Selain melakukan pembangunan atas gedung apartemen, developer juga berwenang untuk mengelola IPL apartemen yang besaran tarifnya dibebankan kepada penghuni atau pemilik apartemen. 

Temukan jawabannya disini mengenai apa itu IPL apartemen dan bagaimana cara menentukan atau menghitung tarif IPL apartemen terhadap unit-unit yang berbeda ukurannya.

Pengertian IPL Apartemen

IPL Apartemen adalah dana yang digunakan untuk mengelola operasional gedung dan menjaga ketertiban umum di lingkungan apartemen yang ditarik dari penghuni atau pemilik secara proporsional, sesuai dengan luas unit.

Sesuai dengan namanya, pembayaran IPL dalam bentuk iuran bulanan. Besarnya nilai IPL tergantung dengan type dari unit ruangan tersebut. Jadi semakin luas unit sebuah apartemen yang dimiliki seseorang, maka semakin besar pula IPL Apartemen yang harus dibayarkan. 

IPL apartemen juga biasa disebut sebagai maintenance fee yang meliputi biaya-biaya berikut ini:

1. Service charge, yaitu biaya yang dikenakan Pengelola untuk biaya operasional, gaji pegawai, biaya peralatan kantor, biaya perizinan dan administrasi.
2. Shinking fund, yaitu biaya yang dikumpulkan dari setiap unit sebagai dana cadangan yang nantinya digunakan untuk biaya perbaikan besar atau benda-benda bersifat vital dan mendesak.
3. Utilitas, yaitu biaya untuk membayar kebutuhan listrik, air bersih dan gas. Selain itu, ada juga biaya kebersihan, keamanan dan engineering untuk biaya perawatan AC, lift, escalator, dan lain-sebagainya.
   
   

Dasar Hukum IPL Apartemen

Rumah susun atau apartemen telah diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (selanjutnya disingkat UU Rusun). 

Hak Pengelola rumah susun atau apartemen untuk memungut IPL diatur pada Pasal 57 Ayat 1 UU 20/2011 tentang Rusun yaitu:

“Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (2), pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.”

Cara Menghitung Tarif IPL Apartemen

Bagaimana menentukan tarif IPL apartemen? 

Untuk menghitung besaran tarif IPL apartemen, berikut ini adalah langkah-langkahnya:

1. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) terlebih dahulu harus tahu pendapatan apa saja yang bisa diperoleh apartemen. Misalkan seperti sewa ruang milik P3SRS yang dipergunakan untuk layanan ATM, sewa pancang Base Transceiver Station (BTS), atau sewa tempat pemasangan iklan di area komersial lingkungan apartemen.
2. Selanjutnya, P3SRS mengakumulasi biaya-biaya rutin yang harus dikeluarkan atau biaya operasional gedung, termasuk gaji karyawan, bagian umum, kantor, utilitas, listrik, perawatan, kebersihan, tenaga alih daya (outsourcing), asuransi, keamanan, dan lain sebagainya.
3. Semua pendapatan dan biaya tersebut (poin 1 dan 2) dikalkulasi. Pendapatan tersebut nantinya dapat mengurangi biaya IPL. Dengan demikian, selisihnya itu yang akan dibebankan kepada pemilik atau penghuni, dibagi rata dengan luas dari unit masing-masing. Dari hasil itulah nilai IPL apartemen didapatkan. 
   
   

Hal lain yang perlu diperhatikan sebelum menetapkan tarif IPL adalah karakteristik gedung. Gedung yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas, tentunya beban IPL-nya pasti lebih tinggi. 

Besaran tarif IPL Apartemen yang harus dibayarkan oleh penghuni atau pemilik sebenarnya sudah dicantumkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Di dalam ketentuan PPJB tersebut tercantum tarif IPL Apartemen per meter persegi bagi pemilik, jadi meskipun tidak sedang dihuni, IPL apartemen tersebut tetap harus dibayarkan.

Dan tarif IPL yang tecantum di dalam PPJB itulah yang merupakan dasar awal tarif yang dipakai oleh pengurus P3SRS.

Masalahnya, jika pihak pengembang salah dalam menetapkan tarif IPL. Terkadang, biaya operasional yang dibutuhkan, pada kenyataannya, jauh lebih besar, dibanding yang sudah ditetapkan dan disetujui oleh masing-masing pihak. Hal ini tentu membuat P3SRS melakukan penyesuaian tarif sesuai kebutuhan riil pengelolaan. Jika hal tersebut terjadi, dapat dipastikan para pemilik atau penghuni akan menyampaikan keluhan atau protesnya kepada Badan Pengelola. 

Oleh karenanya, sebaiknya dalam menetapkan tarif IPL awal, pihak pengembang harus menghitung sesuai kebutuhan riil pengelolaan dan perawatan apartemen. Sehingga ketika diserahkan ke P3SRS definitif, tidak menimbulkan potensi masalah di kemudian hari. 

Contoh Perhitungan Beban IPL Apartemen

Misalnya untuk satu unit apartemen sederhana memiliki luas 21 meter persegi, IPL Apartemen yang tercantum adalah Rp 15.000,00 per meter persegi. Maka untuk menghitung Beban IPL Apartemen type unit 21 meter persegi adalah :

Beban IPL Apartemen = IPL Apartemen x Luas unit apartemen = Rp 15.000,00 x 21 = Rp 315.000,00.

Jadi untuk unit apartemen sederhana dengan luas 21 meter persegi dan IPL sebesar Rp 15.000,00 akan dikenakan beban IPL Apartemen sebesar Rp 315.000,00 per bulannya.

Itulah ulasan mengenai apa itu IPL apartemen dan cara menghitung tarifnya. Apabila tarif IPL dirasa terlalu besar, maka pemilik atau penghuni apartemen berhak mempertanyakan kepada forum tertinggi, yaitu Rapat Umum Tahunan, yang diadakan oleh Badan Pengelola. Badan Pengelola tersebut dibentuk oleh P3SRS. Silahkan tanyakan rincian biaya-biaya operasionalnya, ya genks!