Apa itu Hak Guna Bangunan? Ini Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM

Sebagai sebuah aset, kepemilikan properti baik rumah maupun bangunan harus memiliki sertifikat yang sah diakui oleh negara. Properti memiliki beragam dokumen legalitas, misalnya ada sertifikat hak guna bangunan (SHGB).

Sebagai pembeli kamu harus mempelajari status dan kelengkapan sertifikat yang dimiliki oleh pihak developer. Kamu berhak untuk mengecek keabsahan SHGB dan kelengkapan sertifikat kepemilikan lainnya. Hal ini untuk menghindari permasalahan sengketa di kemudian hari.

Apa itu Hak Guna Bangunan?

Hak Guna Bangunan adalah hak seseorang untuk mendirikan, mengelola, dan memanfaatkan bangunan, di atas tanah yang bukan miliknya. Jadi, dapat disimpulkan bahwa seseorang atau suatu badan yang memiliki hak guna bangunan dapat mendirikan maupun berhak atas bangunan yang berdiri meski berada di atas tanah bukan miliknya. 

Karena sifatnya hanya sebagai hak guna, maka pemegang sertifikat HGB dapat menguasai dan mempergunakannya selama jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang. SHGB hanya berlaku untuk pemegang sertifikat dan tidak dapat diwariskan kepada keturunannya. Adapun jangka waktunya adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal maksimal 20 tahun. Jadi, potensi Hak Guna Bangunan yang dimiliki oleh pemegang HGB adalah maksimal 50 tahun.

Dengan status HGB, Pemilik SHGB hanya memiliki hak untuk memanfaatkan bangunan properti yang dibangun saja, tidak termasuk tanahnya. Pemegang SHGB tidak memiliki hak penuh atas tanah/lahan tersebut. Pemanfaatan atau penggunaan lahan harus sesuai dengan perizinan yang tertulis pada SHGB.

Sebagai contoh apartemen. Terdapat juga apartemen yang memiliki status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan lahan (HGB di atas HPL).

Baca juga: Pengertian IPL Apartemen dan Cara Menghitung Tarifnya

Status apartemen HGB di atas HPL adalah apartemen yang dibangun oleh pemerintah. Bedanya dengan HGB biasa, apartemen dengan status HGB di atas HPL diharuskan mendapatkan persetujuan dari pemegang HPL apabila ingin memperpanjang status hak guna bangunannya. Misalnya pemilik HPL adalah BUMN, nah apabila pemilik unit apartemen tersebut ingin memperpanjang HGB maka harus seizin BUMN sebagai pemilik HPL.

Kelebihan dan Kekurangan HGB

Sebelum kamu memutuskan untuk membeli properti yang berstatus hak guna bangunan (HGB), sebaiknya baca-baca terlebih dahulu kelebihan dan kekurangan HGB, yaitu:

Kelebihan dari memiliki sertifikat hak guna bangunan adalah:

• Sangat cocok untuk yang hanya berniat tinggal sementara atau mendirikan sebuah usaha dengan jangka waktu tertentu.
• Memiliki harga yang lebih murah dari pada harga tanah yang bersertifikat SHM.
• Meskipun tanpa disertai hak milik, properti dengan status HGB ini masih bisa diperjualbelikan. Properti dengan status HGB sangat cocok untuk diperjualbelikan kepada warga negara asing (WNA). Karena, WNA tidak boleh memiliki hak milik atas properti di Indonesia.
• Dapat juga dijadikan sebagai jaminan atau agunan kredit ke bank asalkan jangka waktu haknya masih berlaku.

Selain kelebihan, sertifikat hak guna bangunan ini juga memiliki kekurangan, yaitu antara lain:

• Pemegang SHGB tidak memiliki hak atas tanah, ia tidak bisa seenaknya membangun alias harus mengajukan perizinan terlebih dahulu kepada Negara.
• Pemilik HGB harus memperpanjang haknya jika ingin memanfaatkan hak guna bangunan.

Mengenal Perbedaan SHGB dan SHM

Kedua jenis sertifikat tanah antara SHGB dan SHM tentu saja berbeda. Jika dilihat dari fungsi dan manfaatnya, pemegang SHM tentu saja memiliki hak yang penuh atas tanah. Sementara itu pemilik SHGB hanya punya hak atas bangunannya saja. 

Pemegang SHM dapat menggunakan sertifikatnya tersebut sebagai agunan/jaminan tanpa risiko yang serius. Sementara itu sertifikat HGB dapat digunakan untuk jaminan dengan berisiko dan menjadi beban hak penanggung. 

Bagi kamu yang memiliki perencanaan untuk investasi jangka panjang, sebaiknya memiliki SHM. Sedangkan jika kamu berencana untuk investasi menengah hingga pendek, HGB dapat dijadikan sebagai salah satu alternatif pilihan produk investasi.

Sertifikat Hak Milik merupakan bukti kepemilikan berupa sertifikat atas tanah atau lahan sehingga pemiliknya dapat menjual, mewariskan maupun menghibahkannya, tanpa harus memperpanjang masanya, karena ia memiliki hak penuh atas tanah/lahan tersebut.

Baca juga: Jenis-Jenis Sertifikat Rumah dan Cara Menggadaikannya

Cara Mengubah Status Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik atau SHM

Tidak sedikit yang berpikiran untuk mengubah status HGB menjadi SHM. Hal ini dikarenakan memperpanjang HGB cukup merepotkan dan memakan biaya yang tidak sedikit. Selain itu, kekuatan hukum kepemilikan SHGB yang tidak sekuat SHM membuat banyak orang lebih menyukai melakukan peningkatan SHGB menjadi SHM dibandingkan dengan melakukan perpanjangan SHGB. 

Jika kamu ingin mengubah status HGB menjadi SHM maka perlu menyiapkan beberapa persyaratan berikut ini :

• Surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan setempat
• Surat pernyataan yang menyatakan bahwa pemohon tidak memiliki tanah lebih dari lima bidang
• Sertifikat HGB asli
• Fotokopi IMB
• Fotokopi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) setidaknya 5 tahun terakhir
• Fotokopi KTP dan KK pemohon

Jika syaratnya sudah lengkap, datangi kantor pertanahan setempat. Kamu harus memiliki budget dalam melakukan peningkatan SHM. Biaya yang perlu dipersiapkan oleh pemohon untuk meningkatkan status HGB ke SHM tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan tersebut. Cara menghitungnya adalah 2% x (NJOP tanah dan bangunan – Rp. 60.000.000,-). 

Apabila kamu merasa prosesnya diatas cukup rumit, sebaiknya berkonsultasi secara langsung dengan Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tentunya, kamu harus menyiapkan budget lebih untuk fee Notaris PPAT tersebut. Besarannya tergantung kesepakatan kamu dengan Notaris PPAT. 

Jadi walaupun properti kamu hanya memiliki sertifkat HGB tak perlu cemas. Kamu bisa mengubahnya sendiri menjadi SHM. Dengan mengenali untung rugi properti bersertifikat HGB, kamu bisa mendapatkan properti lebih murah dan menaikkan sendiri status sertifikatnya.

Biaya Perpanjangan Hak Guna Bangunan

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No 46 tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, rumus perhitungan biaya perpanjangan sertifikat hak guna bangunan adalah:

JW HGB yang diberikan

--------------------- x 1 % (NPT-NPTTKUP) x 50 %

30

Sekian penjalasan mengenai apa itu Hak Guna Bangunan (HGB), termasuk perbedaan SHGB dan SHM. HGB memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan. Jika ingin menghilangkan kekurangannya tersebut, pemilik properti dapat meningkatkan status HGB menjadi SHM dengan beberapa persyaratan yang sudah ditentukan.