Studi Kasus Highest and Best Use (HBU): Pengertian, Fungsi, Tujuan dan Cara Menentukannya

Untuk meminimalisir kurang maksimalnya pemanfaatan suatu aset properti dapat dilakukan studi terlebih dahulu, yaitu menggunakan analisis highest and best use atau penggunaan tertinggi dan terbaik. Biasa disingkat dengan HBU, Highest and Best Use (HBU) adalah analisis yang akan memerhatikan empat hal pokok, yakni fisik, peraturan, keuangan, dan produktivitas suatu bangunan di lahan.

Baik pada tanah kosong (vacant land) atau tanah yang dianggap kosong (land as vacant), analisis HBU dapat digunakan untuk mencari tahu daya guna lahan tersebut ketika properti atau alternatif properti dikembangkan di atas tanahnya.

Pengertian Highest and Best Use (HBU)

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 KPUP 6.2 Highest and Best Uses Analysis (HBU) adalah suatu konsep penggunaan maksimal suatu lahan  yang memerhatikan empat aspek berikut ini.

1. Kelayakan secara Fisik (Physically Feasible)

Analisis ini berhubungan dengan bangunan (properti) atau alternatif properti yang layak berdiri di satu tanah tertentu dengan ciri-ciri tertentu pula. Ciri tanah yang dimaksud dapat berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, maupun sifat yang berpengaruh terhadap alternatif pengembangan properti.

2. Kelayakan secara Peraturan (Legally Permissible)

Analisis ini berhubungan dengan bagaimana properti atau alternatif yang akan dikembangkan di suatu tanah memperoleh dukungan atau izin berdasarkan ketentuan yang ada.

3. Kelayakan secara Keuangan (Financially Feasible)

Analisis ini berhubungan dengan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) positif yang akan diperoleh apabila properti atau alternatif dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu.

4. Produktivitas yang Maksimal (Maximally Productive)

Analisis ini berhubungan dengan cara melihat produktivitas maksimal suatu properti atau alternatif properti dengan tolok ukur finansial yang lebih baik daripada properti atau alternatif properti lain.

Empat aspek tersebut menunjukkan bahwa analisis Highest and Best Use (HBU) berperan begitu penting dalam bidang properti atau real estate. Dalam mencari nilai tertinggi dan terbaik memerlukan syarat optimal dari segi fisik, hukum, finansial, dan profuktivitas.

Fungsi Highest and Best Use (HBU)

Pada dasarnya, analisis HBU berfungsi sebagai dasar pertimbangan dalam mengambil keputusan yang berhubungan dengan investasi pengembangan terhadap sebuah tanah. Output analisis ini berupa konsep pengembangan, waktu tepat untuk pengembangan, serta skema investasi pengembangan.

Tujuan Highest and Best Use (HBU)

Keberadaan sebuah tanah kosong luas menjadikannya berpotensi untuk dikembangkan. Hal ini memerlukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atau HBU di mana bertujuan untuk mengetahui alternatif pengembangan seperti apa yang dapat diterapkan terhadap tanah tersebut.

Untuk lebih lengkapnya, analisis HBU memiliki tujuan sebagai berikut. 

1. Untuk menjadi acuan pemilik tanah dalam rencana pengembangan tanah dalam menawarkan kerja sama pengembangan bersama investor.
2. Untuk menjadi acuan calon investor dalam menawarkan kerja sama mengenai rencana pengembangan suatu tanah atau lahan kosong.
3. Untuk menjadi acuan konsultan pendamping investasi (investment arranger) dalam berperan sebagai mediasi rencana kerja sama pengembangan suatu tanah atau lahan kosong.
4. Untuk menjadi acuan konsultan perencana atau arsitek dalam merencanakan pengembangan atas suatu tanah.

Cara Menentukan Highest and Best Use (HBU)

Highest and Best Use (HBU) adalah penerapan analisis pada tanah kosong maupun pada suatu properti yang tengah dalam proses pengembangan. Menentukan analisis HBU pada lahan kosong dan properti beserta berdasarkan empat aspek kriteria dapat disimak sebagai berikut.

1. Pada Lahan Kosong

Analisis HBU dilakukan dengam mengambil suatu lahan kosong (vacant land) atau tanah yang dianggap kosong (land as vacant) dengan menghancurkan bangunan yang berdiri. Analisis HBU diterapkan untuk mengetahui peruntukan terbaik pada tanah itu.

2. Pada Properti

Analisis HBU dapat dilakukan misalnya pada sebuah pusat perbelanjaan yang mulanya ramai, tetapi sekitar sepuluh tahun kemudian malah sepi pembeli. Pilihan untuk mempertahankan, merenovasi, atau merubuhkan dan mengganti untuk peruntukan bangunan lain memerlukan analisis HBU.

3. Memungkinkan secara Fisik

Analisis HBU dilakukan melihat karakteristik tanah. Karakteristik ini dapat berupa kapasitas atau ketersediaan sarana publik, seperti jalan, telepon, air, listrik, dan sebagainya. Karakteristik ini pula yang akan menjadi pertimbangan untuk membangun di lahan tersebut atau tidak.

4. Diizinkan secara Legal

Analisis HBU dilakukan dengan memerhatikan peraturan seperti zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), ketinggian maksimal, sempadan jalan, dan ketentuan tentang RUTR/W lain, serta keterkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup.

5. Layak secara Finansial

Analisis HBU dilakukan dengan estimasi dan ekspektasi tiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Perlu analisis pasar mikro dan makro ekonomi, juga pendapatan potensial, tingkat kekosongan, biaya operasi, pendapatan bersih, serta tingkat pengembalian. 

6. Maksimal dalam Produktivitas

Analisis HBU dilakukan dengan adanya tolok ukur finansial, seperti Net Present Value (NPB), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), dan tolok ukur terakhir, yaitu Benefit Cost Ratio.

Baca juga: Mengenal Rentabilitas atau ROI dan Cara Menghitungnya

Jika dua atau lebih alternatif properti telah memperoleh hasil analisis yang layak secara fisik, secara legal diizinkan, dan layak secara finansial, maka kriteria HBU akan terpenuhi jika tolok ukur finansial yang ada lebih baik daripada alternatif properti lainnya.

Contoh Kasus Penerapan Highest and Best Use (HBU)

Contoh Highest and Best Use (HBU) adalah analisis pada lahan kosong seluas 1200 m² di Jalan Biliton, Surabaya, memerhatikan empat aspek, yaitu fisik, legalitas, finansial, dan produktivitas maksimum. Penjabaran analisis dapat dilihat sebagai berikut.

1. Aspek Fisik

Lokasi lahan strategis dan terletak di pusat kota. Daerah sekitar cocok untuk membangun pertokoan, perkantoran, hotel, atau tempat hiburan. Bentuk persegi panjang pada lahan memudahkan dalam memilih alternatif dan proses pembangunan nantinya.

Utilitas lengkap, mulai air, listrik, dan telepon. Dari segi aksesibilitas, lahan berada di dekat area yang dilewati transportasi umum, seperti angkutan kota dan taxi.

2. Aspek Legalitas

Dengan zoning komersial, jenis kegiatan pada lahan akan digunakan untuk kegiatan perdagangan jasa. Luas bangunan dari sisa Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah 459 m². Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum layak, yaitu sebesar kurang dari 60%.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah 300%, dan lima lantai adalah jumlah ketinggian maksimum. Luas seluruh lantai 2295 m² dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimum sebesar 10%.

3. Aspek Finansial

Aspek ini meliputi perhitungan biaya investasi, perencanaan pendapatan, perencanaan biaya operasional dan hasil analisis aspek finansial dengan menganalisis nilai masing-masing properti menggunakan Net Operating Income (NOI).

4. Aspek Alternatif

Setelah melewati aspek finansial, perhitungan nilai lahan diperoleh pada alternatif pertokoan dengan harga Rp16.536.234/m² dengan 65% sebagai persentase kenaikan. Bila lahan ini kosong, maka nilainya hanya Rp10.000.000/m².

Highest and Best Use (HBU) adalah analisis penggunaan suatu lahan dengan memerhatikan aspek fisik yang memungkinkan, legalitas atau hukum yang diizinkan, finansial yang memungkinkan, serta produktivitas maksimal yang dapat dihasilkan.