Pendekatan Aset: Pengertian, Tujuan, Prinsip, Metode, dan Contohnya

Nilai dari sebuah perusahaan dapat dihitung dengan beberapa metode, dan salah satunya adalah pendekatan berbasis aset atau disebut juga dengan istilah asset-based approach. Pendekatan aset adalah salah satu metode yang paling banyak digunakan dalam menilai potensi tingginya nilai aset karena dianggap memberikan hasil lebih akurat.

Sebagai salah satu orang yang sudah atau akan mungkin baru akan terjun ke dalam dunia bisnis / usaha, Anda perlu tahu mengenai pendekatan aset, apa tujuan dari pendekatan ini, apa saja prinsip-prinsip yang digunakan, dan bagaimana langkah-langkahnya dengan membaca penjelasan berikut hingga tuntas.

Pengertian dan Tujuan Pendekatan Aset 

Dalam dunia bisnis, definisi dari pendekatan aset adalah salah satu jenis penilaian pada sebuah bisnis tertentu yang diterapkan dengan cara berfokus pada nilai dari aset-aset bersih yang dimiliki oleh perusahaan yang bersangkutan. 

Nilai dari aset bersih itu sendiri dapat diidentifikasi dengan cara mengurangkan total kewajiban perusahaan (tanggungan / hutang) dari total aset yang dimiliki oleh perusahaan. 

Pendekatan aset ini selanjutnya memberikan ruang untuk interpretasi dalam hal menentukan liabilitas serta aset mana dari perusahaan tersebut yang akan dimasukkan ke dalam penilaian, dan setelahnya akan ditentukan juga bagaimana cara agar masing-masing aset milik perusahaan dapat diukur nilainya.

Cara untuk memahami pendekatan berbasis aset itu sendiri adalah dengan melakukan identifikasi dan menjaga kesadaran akan nilai dari aset-aset bersih perusahaan, yang menjadi salah satu tanggung jawab utama dari bagian / tim eksekutif perusahaan.

Prinsip-prinsip Pendekatan Aset Adalah

Ketika melakukan metode pendekatan aset, ada sejumlah prinsip-prinsip dasar yang menyertainya dan tidak boleh diabaikan. Ada delapan buah prinsip yang masing-masing penjelasannya adalah berikut ini:

1. Prinsip Pengganti 

Disebut juga dengan substitusi, prinsip pengganti adalah saat orang tidak memberikan pembayaran yang lebih tinggi terhadap suatu properti atau aset selama properti aset pengganti masih ada. 

Sebagai contoh yang paling mudah, misalnya ada dua rumah dijual dengan luas bangunan dan tanah sama, kondisi kedua rumah juga tidak jauh berbeda, namun harga keduanya tidak sama. Sebagian besar orang biasanya akan lebih memilih rumah dengan harga yang murah diantara dua pilihan tadi.

2. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Prinsip ini mengacu pada penggunaan cara / teknik terbaik yang dapat memberikan income paling optimal dari properti yang didapat. Misalnya rumah di komplek perumahan mewah akan memiliki harga jual yang lebih tinggi daripada rumah di komplek perumahan biasa.

3. Prinsip Kesesuaian / Conformity

Ketika property perusahaan dibangun atau berada berada di lingkungan yang paling sesuai, maka nilainya akan menjadi maksimal. 

Misalnya rumah dengan konsep megah akan memiliki nilai yang maksimal jika lokasi pembangunannya adalah di komplek perumahan mewah atau pusat kota yang punya akses mudah ke berbagai tempat daripada rumah mewah di pedesaan.

4. Prinsip Penawaran dan Permintaan / Demand and Supply

Selain kondisi dari properti perusahaan itu sendiri dan lokasinya juga, nilai dari sebuah properti yang menjadi aset perusahaan juga ditentukan oleh faktor penawaran dan permintaan. 

Jika permintaan tinggi tapi penawarannya rendah, maka nilai dari properti tersebut biasanya akan naik. Sebaliknya, ketika penawarannya banyak tapi jumlah permintaan rendah, maka nilai properti akan anjlok.

5. Prinsip Perubahan

Nilai dari suatu properti perusahaan dipengaruhi oleh perubahan yang ada seperti lingkungan, kebijakan / aturan pemerintah, dan sejenisnya. 

Perubahan lingkungan ini bisa seperti pasar atau tempat pembuangan sampah yang tiba-tiba dibangun di dekat properti tertentu. Sedangkan untuk kebijakan pemerintah bisa berupa zoning, peraturan daerah yang berubah, atau pengembangan kota.

6. Prinsip Persaingan

Nilai properti yang menjadi aset perusahaan akan berubah ketika adanya persaingannya. Jika persaingannya ketat, maka nilai aset akan turun karena ada banyak pilihan lainnya di pasaran, begitu juga sebaliknya.

7. Prinsip Pengurangan dan Penambahan / Decreasing and Increasing Return

Jika aset perusahaan dirawat dengan baik atau bahkan ditambah dengan hal tertentu, misalnya aset berubah gedung yang diberi tambahan fasilitas berupa ruang terbuka hijau (RTH) yang luas dan indah, maka nilai dari aset ini juga akan ikut naik. 

Tapi, ada juga penambahan hal tertentu yang justru menurunkan harga dari property karena hal yang ditambahkan ini mungkin sudah termasuk kuno atau fungsinya tidak begitu banyak.

8. Prinsip Keseimbangan

Jika berbagai faktor produksi yang terkait dengan aset perusahaan berada titik yang seimbang, misalnya modal, tenaga kerja, dan bahan baku, maka nilai dari aset juga akan berada di titik maksimal.

Langkah-Langkah Pendekatan Aset Adalah

Ada tiga jenis pendekatan yang bisa diterapkan untuk mengetahui nilai dari suatu aset perusahaan. Berikut masing-masing penjelasannya:

1. Pendekatan Data Pasar

Metode ini diterapkan dengan cara langsung membandingkan aset bernilai / berwujud milik sebuah perusahaan dengan aset dari perusahaan lain yang sejenis. 

Jumlah perbandingan ini bisa 3 perusahaan atau juga lebih. Data-data yang dibandingkan termasuk harga jual aset, kondisi terkini, biaya perawatan, dan sejenisnya. 

2. Pendekatan Biaya

Metode ini diterapkan dengan cara mengkalkulasi biaya antara nilai dari aset yang dimiliki oleh perusahaan misalnya berupa tanah atau gedung dengan nilai dari penyusutan aset tersebut. 

Metode ini termasuk rumit dan membutuhkan keterampilan khusus, jadi tidak bisa dilakukan oleh sembarang orang melainkan tenaga ahli. Langkah-langkah yang dibutuhkan untuk menerapkan metode ini pada pendekatan aset adalah sebagai berikut:

• Mencari tahu nilai aset misalnya tanah dengan cara membandingkan data yang ada di pasar saat ini.
• Menghitung biaya realisasi baru dengan terlebih dulu menghitung nilai bangunan serta prasarana yang ada pada aset tersebut.
• Menghitung penyusutan aset.
• Menghitung nilai pasar dari aset.

3. Pendekatan Pendapatan

Metode ini masih diklasifikasikan lagi menjadi empat macam, yaitu metode kapitalisasi atau dikenal juga dengan direct capitalization method, metode diskonto arus kas atau disebut juga dengan discounted cash flow method (yang disingkat metode DCF), metode penyisaan, dan metode GIM (Gross Income Multiplier).

Baca juga: Pengertian Cap Rate, Cara Menghitung, dan Contoh Studi Kasusnya

Contoh Pendekatan Aset

Dinas Pertanian Provinsi Jawa Timur menerima donasi berupa pupuk dari perusahaan properti melalui program CSR yang dilakukannya. Hal itu dilakukan sebagai tanggung jawab karena semakin kecilnya lahan pertanian akibat dari pembangunan properti di wilayah perkotaan. Pupuk yang dibagikan sebanyak 1000 ton. Berdasarkan hasil survei pasar yang dilakukan oleh Dinas Pertanian terkait, harga pupuk per tonnya adalah Rp900.000.000.

Berdasarkan informasi tersebut, dengan menggunakan pendekatan aset melalui survei data pasar, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa nilai aset dari persediaan pupuk tersebut sebesar 1000 ton x Rp900.000 atau Rp900.000.000

Pendekatan aset adalah salah satu hal utama yang perlu diperhatikan dan diperhitungkan dengan cermat oleh setiap perusahaan, baik skala kecil atau pun besar dan di bidang apapun. Sebab, aset bisa dikatakan menjadi tolok ukur dari tingkat kesuksesan atau tingkat kekayaan yang dimiliki oleh perusahaan tersebut.