Mengenal Perbedaan NFA dan GFA: Ini Contoh Perhitungannya!

Dalam investasi properti, Anda akan dihadapkan dengan urusan luas bangunan, di antaranya ialah Gross Floor Area (GFA) dan Net Floor Area (NFA). Perbedaan NFA dan GFA dapat dilihat dari wilayah cakupan yang dapat digunakan.

Untuk memperoleh nilai investasi yang semakin baik, sebaiknya Anda lebih fokus pada luas Net Floor Area (NFA) serta efisiensi lantai. Bagaimana perbedaan keduanya?

Perbedaan NFA dan GFA

Di bidang properti, tentu NFA dan GFA adalah hal yang berbeda. Perbedaan NFA dan GFA lebih rinci dapat disimak sebagai berikut.

1. Pengertian

Gross floor area (GFA) ialah total luas lantai seluruh bangunan dengan menghitung struktur dinding terluar dan tidak mengurangi bukaan, termasuk balkon dan loteng. Tetapi, rumus perhitungan GFA tidak termasuk area parkir mobil.

Net floor area (NFA) ialah luas area unit internal, termasuk area balkon dan lift lobi pribadi yang berada di dalam unit. Dapat dikatakan bahwa NFA ialah luas sebenarnya dari sebuah unit yang dapat dipakai langsung oleh konsumen.

2. Wilayah Cakupan

Perbedaan NFA dan GFA selanjutnya ialah berdasarkan wilayah cakupan, di mana GFA mencakup total luas lantai bangunan termasuk area bawah tanah yang dapat disewakan atau dijual (semacam toko basement), namun tidak termasuk area parkir dan area teknis bawah tanah.

Bagian bangunan yang akan dipakai untuk fasilitas penunjang jasa tidak termasuk ke dalam Grass Floor Area (GFA). Bila dibuat ke dalam daftar, wilayah cakupan GFA pada sebuah gedung perkantoran atau sekolah adalah sebagai berikut.

• Kantor
• Ruang rapat
• Ruang kelas
• Laboratorium
• Layanan dukungan
• Koridor dalam
• Koridor umum
• Tangga dan lift
• Layanan M&E
• Toilet umum
  
  

Sementara NFA ialah wilayah GFA yang dikurangi fasad bangunan, area pabrik, riser layanan, inti struktural bangunan, tangga darurat, lobi lift, lift, koridor umum, serta toilet umum. Bila dibuat ke dalam daftar, berdasarkan contoh GFA, wilayah cakupan NFA adalah berikut ini.

• Kantor
• Ruang rapat
• Ruang kelas
• Laboratorium

Cara Menghitung GFA dan NFA

Dalam urusan manajemen aset, perhitungan GFA dan NFA dipakai untuk beberapa tujuan, seperti berikut ini.

• Memperkirakan besar biaya modal proyek.
• Membuat anggaran biaya operasional tahunan.
• Membandingkan dengan analisis lain berdasarkan biaya per meter persegi.
• Mengevaluasi kebutuhan pengguna ruang untuk berbagai kebutuhan.
  
  

GFA (gross floor area) merupakan luas keseluruhan bangunan yang ada. Untuk mendapatkan besar GFA yang diperbolehkan, Anda dapat menggunakan rumus berikut ini.

Allowable GFA = KLB x GSA

Dengan:

GFA = gross floor area,

KLB = koefisien lantai bangunan,

GSA = gross site area.

Baca juga: Perbedaan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Kemudian, untuk kemungkinan total area parkir, terdapat dua rumus untuk mencari nilai GFA.

• Jika total area parkir LEBIH KECIL daripada 50% allowable GFA, maka GFA = (total GFA bangunan - area parkir) x 85%.
• Jika total area parkir LEBIH BESAR daripada 50% allowable GFA, maka GFA = (total GFA bangunan - 50% allowable GFA) + 50% (total area parkir - 50% allowable GFA) x 85%.

Sementara untuk menghitung NFA (net floor area) sendiri dapat dilakukan setelah mengetahui perbandingan antara GFA dan NFA yang disebut dengan efisiensi lantai. Efisiensi lantai sendiri memiliki besaran berbeda-beda pada setiap bangunan berdasarkan desainnya.

Pada umumnya, efisiensi lantai berada pada nilai di antara 60 hingga 85 persen. Untuk menghitung NFA, Anda juga mesti mempunyai data-data lengkap dari bangunan tersebut. Sehingga, rumus menghitung NFA adalah: besar efisiensi lantai (%) x GFA.

Contoh Permasalahan Terkait NFA dan GFA

Perbedaan NFA dan GFA dalam hal cara mengukur masing-masing dipakai untuk alasan terpisah, seperti pembelian bangunan, menghitung pendapatan potensial yang akan didapat dari penjualan atau penyewaan bangunan, hingga memperkirakan biaya pembersihan.

1. Memperhatikan Isi Iklan

Misalnya ada sebuah iklan di media properti menulis: "Dijual cepat BU sebuah gedung di Jl. TB. Simatupang - Cilandak, Jakarta Selatan. Luas tanah 3.600 m², luas bangunan 16.000 m², 16 lantai, parkir basement 50 mobil, parkir halaman 70 mobil, 2 fast elevators, CCTV, setifikat HGB, harga 600 M."

2. Memperhatikan Luas Bangunan

Untuk mengetahui harga jual gedung itu pantas atau tidak, Anda dapat mencari tahu dengan cara praktis, yaitu menghitung luas bangunan yang dapat dimanfaatkan. Luas ini dinamakan luas bangunan bersih atau Net Floor Area (NFA) yang juga dikenal dengan saleable area (area yang bisa dijual).

Selain itu, dalam high rise building, dikenal juga istilah Gross Floor Area (GFA) di mana ini mencakup luas keseluruhan bangunan dari kulit terluar bangunan, koridor, common area atau ruang bersama, dan ruang-ruang lain.

Perbandingan NFA dan GFA disebut efisiensi lantai (floor efficiency). Nilai rasio berbeda-beda, bergantung pada desain gedung, di mana bila efisiensi makin besar, maka saleable area-nya semakin bagus karena wilayah cakupannya semakin besar.

Namun, risikonya ialah pengguna bangunan akan merasa kurang nyaman karena common area seperti koridor, ruangan lift, tangga, dan ruang lain menjadi lebih sempit dan kecil.

3. Fokus pada NFA

Ketika menemukan properti untuk diinvestasikan, Anda sebaiknya fokus kepada besar NFA sebab luas itu ialah luas yang sebenarnya dari sebuah unit bangunan yang dapat dipakai langsung oleh konsumen. Karena itu, nilai efisiensi juga harus dipahami agar nilai investasi dapat maksimal.

Pada umumnya, nilai efisiensi apartemen sebesar antara 15 hingga 20 persen, maka Net Floor Area-nya ialah cuma sebesar 80 hingga 85 persen. Ini juga yang membuat luas area terkadang terasa tidak sesuai dengan apa yang tercantum dalam iklan.

4. Menghitung Harga Gedung

Setelah memahami penggunaan NFA dan GFA, maka ini saatnya Anda untuk menghitung harga gedung di iklan tersebut berdasarkan NFA-nya. Seperti yang dijelaskan di atas, dalam memperoleh nilai NFA, Anda harus memiliki data-data dan menghitung efisiensi lantai. 

Karena dalam mendapatkan data cukup sulit, maka Anda dapat memilih untuk menghitung dengan asumsi-asumsi logis. Luas bangunan sebesar 16.000 m² dapat dianggap sebagai GFA dan efisiensi lantai dengan kondisi moderat ialah 70%.

Maka, NFA-nya adalah 70% x 16.000 = 11.200 m². Untuk mengetahui harga saleable area bangunan tersebut, dapat dihitung dengan 600 M / 11.200 m² = Rp53.571.428,6 atau dengan pembulatan sebesar Rp53,6 juta/m². Harga saleable ini sudah termasuk harga tanah yang dikonversikan ke harga jual.

Dengan memahami perbedaan NFA dan GFA dan efisiensi bangunan, maka Anda dapat memperoleh keuntungan dari properti yang akan diinvestasikan. Dengan berfokus pada NFA juga, Anda dapat memaksimalkan saleable area yang dapat digunakan.