Studi Kasus Cap Rate: Pengertian, Faktor yang Mempengaruhi, dan Cara Menghitung

Investasi real estate memang kerap menjadi buruan. Sebelum Anda terjun ke jenis investasi ini, biasanya investor melakukan analisis cap rate. Cap rate adalah perhitungan dalam melihat peluang peningkatan Tingkat Pengembalian atau Rate of Return (ROR).

ROR sendiri adalah kerugian dan keuntungan investasi dalam jangka waktu tertentu. Ada beberapa aspek atau faktor yang mempengaruhinya yang perlu Anda perhitungkan pada cap rate ini. Maka dari itu, jangan lewatkan ulasan di bawah ini contoh studi kasus menghitung cap rate!

Pengertian Cap Rate Adalah

Cap rate atau terkadang disebut capitalization rate adalah perhitungan ukuran yang paling populer dalam mencari tingkat untung dan rugi dari investasi real estate. Hasil perhitungan kemudian dinyatakan dalam bentuk persentase. Prinsipnya, semakin tinggi nilai cap rate, maka semakin baik  

Pasalnya, angka yang tinggi menandakan ROR yang tinggi pula. ROR ini bersifat alami, intrinsik dan tidak leverage.

Biasanya ukuran ini digunakan dalam menghitung kapitalisasi pasar selama satu tahun dengan anggapan bahwa properti dibeli secara tunai. Meski cap rate sangat esensial dalam menghitung cepat, Anda tidak disarankan untuk berpatok pada satu indikator saja, atau pada kasus ini hanya pada cap rate saja. 

Mengapa demikian? Alasannya, cap rate tidak mempertimbangkan faktor nilai uang di masa mendatang dan berbagai faktor lainnya.

Faktor yang Mempengaruhi Tingkat Kapitalisasi

Dilansir dari Divestopedia, faktor-faktor kapitalisasi digunakan untuk mengkonversi laba yang diharapkan dari investasi properti ke nilai metrik. Faktor kapitalisasi membantu investor dalam menghitung laba yang diperkirakan setelah mulai berinvestasi. 

Peran faktor kapitalisasi turut membantu investor dalam menentukan laba keuntungan yang bisa digarap dan dijadikan nilai inversi dari tingkat pengembalian yang diharapkan perusahaan. Sebagai contoh sederhana, apabila hasil dari cap rate adalah 4.

Anda bisa berekspektasi mendapatkan tingkat pengembalian sebesar 25% per tahun, bukan return modal setelah empat tahun. Pengembalian yang bersifat surplus ini secara teori dapat dipengaruhi oleh beberapa risk factor atau faktor risiko. Adapun beberapa faktor yang mempengaruhi cap rate adalah:

• Lokasi, umur, status properti.
• Tipe properti, misalnya rumah hunian, toko, kantor, industri, apartemen, hotel, atau tempat rekreasi.
• Solvabilitas penyewa.
• Penerimaan sewa reguler.
• Jangka waktu dan perjanjuan sewa menyewa.
• Tingkat pasar secara keseluruhan dari properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya.
• Fundamental makro ekonomi wilayah.
• Dan faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa lainnya.

Perlu diketahui pula, keuntungan dari investasi properti diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan investasi searah dengan tingkat inflasi yang berlaku pada saat pengembalian tersebut. 

Dengan kata lain, berbagai tingkat keuntungan yang dihasilkan dari properti, biaya terkait dengan properti, dan penilaian pasar properti saat ini dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.

Rumus Perhitungan Cap Rate dan Contohnya

Terdapat lebih dari satu versi rumus yang tersedia untuk menghitung tingkat kapitalisasi. Investopedia mengatakan bahwa versi yang paling populer perhitungan cap rate adalah ketika net operating income (NOI) atau pendapatan operasional bersih properti dibagi dengan nilai pasar pada saat rumus ini diperhitungkan. 

Jadi jika disusun menjadi secara matematis, berikut adalah rumus cap rate:

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Nilai pasar saat ini (harga jual) dari properti

Pada versi kedua, tingkat kapitalisasi didapat dari perhitungan biaya perolehan properti atau biaya modal asli. Dan susunan rumusnya adalah sebagai berikut:

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Harga beli properti

Baca juga: Pendekatan Aset: Pengertian, Tujuan, Prinsip, Metode, dan Contohnya

Contoh Studi Kasus Perhitungan Cap Rate

Via IG @equitoninc

Rumus cap rate di atas terbagi menjadi dua, yaitu rumus beli real estate dan rumus jual real estate. Nantinya hasil dari rumus di atas digunakan untuk membandingkan properti berdasarkan persentase tertentu, agar tujuan investasi Anda dapat tercapai. Silakan perhatikan contoh cap rate di bawah ini:

1. Contoh perhitungan cap rate saat beli

Aplikasi cap rate pertama digunakan saat menganalisis pembelian real estate. Perhitungan ini akan membantu Anda dalam mencapai tujuan investasi dan membandingkan properti sesuai persentase terkait. Sehingga Anda memiliki gambaran bagaimana kinerja investasi nantinya. 

• Contoh kasusnya sebagai berikut:

Anggap saja properti A terdaftar senilai $475.000. Properti ini dapat menghasilkan NOI (pendapatan operasional bersih) sebesar $40.000. Berdasarkan anggapan bahwa tingkat rata-rata properti setara dengan 9,1%. 

Dari informasi tersebut dapat dipetakan dan Anda bisa mengetahui apakah harga jual yang dipatok pemilik rumah sesuai atau tidak dengan propertinya:

9,1% = $ 40.000 / X

X = 40.000 / 9,1%

X = $439.560

Dari perhitungan di atas terlihat bahwa tingkat cap rate setinggi 9,1% seharusnya memberikan Properti A dengan harga jual $439,560. Nilai pasar sebelumnya mencapai $475.000. Artinya, harga yang terdaftar tersebut melebihi nilai pasar sebanyak $35.440. 

Nilai pasar $475.000 baru dikatakan benar apabila NOI properti mencapai $43.225 (didapatkan dari $475.000 x 9,1%). Kini Anda bisa memutuskan untuk tetap membeli properti atau tidak.

2. Contoh perhitungan cap rate saat jual

Aplikasi cap rate kedua digunakan untuk menemukan nilai pasar dari real estate yang ingin dijual. Caranya dengan berpedoman pada nilai pasar dari properti yang baru dijual di lokasi setempat. 

Oleh karena itu, Anda perlu menemukan properti dengan jenis, ukuran dan lokasi yang serupa dengan properti yang ingin Anda jual. Lalu analisis untuk menemukan nilai pencatatan dan pendapatan operasional bersih (NOI). Lantas, bagaimana cara mendapatkan informasi tersebut? 

Cara terbaik adalah dengan menghubungi agen real estate setempat atau mengunjungi situs jual beli real estate di internet. Nantinya Anda akan mendapatkan NOI masing-masing properti pembanding yang bisa digunakan dalam perhitungan cap rate. 

• Contoh kasus

Adapun rumus dari cap rate adalah sebagai berikut:

Sebagai contoh, misalnya tingkat kapitalisasi sebesar 9,1%, sama seperti contoh sebelumnya. Dari angka tersebut dapat digunakan lagi untuk mencari nilai pasar dari real estate yang ingin dijual. 

Tentunya Anda sudah mengetahui NOI dari properti tersebut. Maka, asumsikan NOI properti adalah $38.000. 

Selanjutnya masukkan angka tersebut ke dalam rumus di bawah ini:

9,1% = $38.000 / X

X = $38.000 / 9,1%

X = $417.582

Kesimpulannya, harga properti yang sesuai nilai pasar yang berlaku saat ini adalah $417.582. Perhitungan cap rate ini memudahkan Anda dalam menentukan harga jual yang tepat untuk properti tersebut. Nantinya harga tersebut yang akan didaftarkan pada situs jual beli rumah.

Cap rate adalah pengukuran yang cukup esensial dalam investasi properti. Perhitungan ini membantu Anda agar tidak rugi selama proses investasi. Sekian dari pembahasan ini, semoga informasi di atas dapat dipahami.