Contoh Cara Menghitung BPHTB Warisan dengan Kasus yang Berbeda-Beda

Memperoleh warisan dari orang tua merupakan sebuah hak jika orang tua yang meninggal memiliki kemampuan untuk membagi warisan. Akan tetapi, warisan saat ini pun dikenakan BPHTB. Apa itu BPHTB? Bagaimana cara menghitung BPHTB warisan?

Bagi sebagian orang, menghitung BPHTB warisan ini sedikit asing karena memang hanya orang-orang berpengalaman yang mahir dalam perhitungannya. Tak ada salahnya bukan jika Anda mencoba mengetahuinya? Bahkan pelajar di jurusan tertentu juga memerlukan perhitungan dan contoh soalnya.

Apa Itu BPHTB Warisan?

Layaknya melakukan jual beli tanah, dalam memperoleh warisan ternyata juga dikenakan BPHTB. Yang dimaksud BPHTB ini adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Merupakan sebuah pajak yang dikenakan karena ahli waris telah mendapatkan hak atas tanah dan bangunan. 

Berbicara mengenai peraturannya maka sudah diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB warisan atas peroleh hal yang dikenakan pajak. 

Untuk hukum yang mengatur siapa saja ahli waris dan bagiannya maka merujuk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) dan UU Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan sehingga bisa diketahui ahli warisnya yaitu istri atau suami dan anak-anak yang mendapatkan bagian tertentu. 

Pada surat warisnya sendiri dituliskan di bawah tangan dan diketahui oleh Camat dan Lurah saja dan ini berlaku untuk pewaris warga Negara Indonesia pribumi.

Tarif Terbaru BPHTB Warisan

Tanah dan bangunan warisan juga merupakan objek pajak yang sudah ditentukan pada Pasal 85 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 yang menyebutkan bahwa warisan adalah salah satu objek pajak. Pada tarif pajak ini akan dikenakan secara tetap yaitu 5% dari dasar pengenaan pajak. 

Akan tetapi pada BPHTB yang dasar pengenaan pajaknya merupakan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak paling rendah adalah Rp. 60.000.000,- untuk setiap wajib pajak berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 87 ayat (4). 

Jika perolehan ini didapatkan dari penerima yang masih punya hubungan keturunan dan termasuk suami atau istri maka NPOPTKP paling rendahnya adalah Rp. 300.000.000,-. 

Bisa saja dalam objek yang dikenakan pajak di bawah ketentuan sehingga hasilnya Nihil dan tidak diwajibkan untuk membayar pajak saat itu. 

Cara Menghitung BPHTB Warisan

Pada perhitungan BPHTB sebenarnya tergantung pada kondisi tertentu sehingga harus dimengerti terlebih dahulu bagaimana kondisi pada pemilik tanah dan bangunan tersebut. Tetap saja terdapat beberapa kondisi ideal seperti di bawah ini:

1. Pewaris Pemilik Tunggal Tanah

Sudah jelas pada kondisi pertama ini adalah pemilik dari tanah tersebut adalah pewaris sendiri atau dalam sertifikat tersebut hanya tertulis nama satu orang saja. Dengan begitu, istri atau suami dan anak-anaknya berhak atas tanah yang dimiliki tersebut. 

Apabila yang meninggal adalah suami maka ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya. Sedangkan jika yang meninggal adalah istri maka yang menjadi ahli waris suami dan anak-anaknya. 

Untuk cara menghitung BPHTB warisan pastinya akan berbeda dengan cara menghitung BPHTB jual beli. Jika jual beli menggunakan harga transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) maka BPHTB warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang menggantikan NPOP. 

Untuk prinsipnya masih sama dalam perhitungannya yaitu 5% x (NPOP – NPOPTKP). 

Yang dimaksud dengan NPOPTKP warisan merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Untuk NPOPTKP ini sebenarnya setiap daerah memiliki kebijakan masing-masing. 

Akan tetapi, untuk mengetahui saat ini pada daerah DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- sedangkan pada daerah lainnya seperti Depok, Bogor, Bekasi dan Tangerang yaitu Rp. 300.000.000,-. Untuk daerah lainnya bisa diketahui pada Dinas Pendapatan Daerah masing-masing.

2. Objek Warisan Milik Bersama

Pada kondisi yang kedua ini adalah objek warisan tanah tersebut adalah milik bersama atau dimiliki oleh lebih dari satu orang. Hal ini bisa saja terjadi karena pembelian tanah dan bangunan hasil patungan beberapa orang atau pemiliknya ahli waris bersama ahli waris lainnya. 

Dengan begitu, jika salah satu pihak ahli waris bersama ini meninggal maka akan diwariskan kepada istri atau suami dan anak-anaknya. Untuk perhitungannya memang sedikit rumit namun tidak ada salahnya untuk dipelajari.

Pertanyaan yang harus dijawab adalah berapa persen kepemilikan dari satu pemilik yang meninggal dunia tersebut? Itulah yang akan diberikan kepada ahli warisnya. Contohnya saja, jika pemilik memiliki 1/3 dari luas tanah tersebut maka perhitungannya yaitu:

BPHTB = 5% (1/3 NPOP – NPOPTKP)

Yang dimaksud 1/3 tersebut merupakan hak dari pewaris yang akan memberikan tanahnya kepada ahli warisnya. Dalam sertifikat ahli waris tersebut akan masuk bersama pemilik lainnya dan dalam persentase masing-masing.

Contoh Soal Cara Menghitung BPHTB Warisan

Agar lebih jelas paham tarif BPHTB serta mengenai perhitungan BPHTB warisan secara tepat maka bisa melihat pada contoh soal di bawah ini:

Ada seorang Bapak yang meninggalkan anak istrinya dengan memiliki tanah tempatnya di Jakarta Timur. Akan dilakukan sebuah balik nama tanah atas nama istri dan anak-anaknya yang merupakan ahli waris. Dengan dilakukan proses balik nama tersebut maka ahli waris akan dikenakan pembayaran BPHTB. 

Untuk data-data objek yang dimiliki pada warisan tersebut adalah:

• Luas tanah = 2.000 m²
• NJOP = Rp. 1.000.000,- per meter
• NPOP = 2.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 2.000.000.000,- sama dengan NJOP total
• NPOPTKP waris yaitu Rp. 350.000.000,- sesuai area DKI Jakarta

Pada besaran BPHTB yaitu:

5% x (NPOP – NPOPTKP)

5% x (Rp. 2.000.000.000,- - Rp. 350.000.000,-) = Rp. 82.500.000,-

Untuk penulisan BPHTB ini pada prakteknya hanya akan menuliskan salah satu nama dari ahli waris tersebut yang akan diikuti dengan penulisan CS yaitu kawan-kawan pada belakang namanya. 

Pembayaran untuk kewajiban ini adalah pada saat terjadi peralihan hak atas tanah dan harus berpedoman pada hukum waris yang berlaku. Sebenarnya pada perhitungan pajaknya sendiri adalah pada saat tahun pewaris meninggal dunia.

Terkadang tidak semua hak warisan tanah tersebut langsung dibalik nama sehingga pajaknya bisa dibebankan pada saat tanah tersebut dijual. Apabila BPHTB warisan tidak dibayar maka jika ingin melakukan balik nama waris tersebut tidak akan bisa dilakukan. 

Untuk pewaris bisa direncanakan untuk pembayaran BPHTB tersebut sehingga ahli waris tidak akan kebingungan. Namun, tetap saja sebagai ahli waris harus mengetahui bagaimana cara menghitung BPHTB warisan agar melek pengalaman dan mengetahui langkah yang terbaik.