Keuntungan Pembangunan Superblok dan Perencanaan Strategisnya

Superblok adalah suatu kawasan di perkotaan yang dibangun secara terpadu dan terintegrasi (integrated developement). Salah satu kunci terpenting dalam pengembangan sebuah kawasan superblok adalah keberhasilan mekanisme kontrol, seperti halnya konsep Urban Design Guidelines (UDGL) yang memuat regulasi-regulasi terkait pembangunan superblok.

Sebenarnya belum ada konsep yang jelas yang mengatur luasan kawasan superblok. Namun, keberadaan beberapa blok/lot gedung yang saling terintegrasi dalam satu konsep master plan orang-orang sudah menyebutnya sebagai superblok. Sebagai contohnya, Mega Kuningan dan Sudirman CBD adalah kawasan superblok yang dikembangkan di wilayah Jakarta. Sedangkan di luar negeri ada Cyberport di Hongkong, Postdamer Platz di Berlin, dan Raffles Place dan Suntec City di Singapura.

Suntec City, Singapore

Keuntungan Pembangunan Konsep Superblok

Idealnya kawasan superblok mampu menjadikan warganya mandiri (independent controlled zone), sehingga orang-orang bisa tinggal, bekerja dan berekreasi (live, work & play district) dalam satu lokasi. 

Jika ini terjadi, maka manfaat atau keuntungan yang didapat cukup banyak. Warga kota tidak perlu bepergian dengan kendaraan yang boros energi karena cukup berjalan kali dan/atau naik transportasi umum sudah bisa dilakukan untuk memenuhi kebutuhannya. 

Nah, berikut ini adalah sejumlah keuntungan dari konsep Superblok:

1. Walkable Environment (lokasi tempat kerja dan tinggal yang berdekatan) membuat kualitas waktu bersama keluarga lebih maksimal dan waktu bekerja yang produktif bisa jauh lebih tinggi.
2. Semakin tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu. 
3. Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang saling terintegrasi sehingga membuat aktivitas penghuni di kawasan superblok lebih efisien dan ekonomis.
4. Sistem sirkulasi udara yang semakin membaik.
5. Suksesnya pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel.
6. Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sistem moda transportasi sehingga tidak akan tumpang tindih.
7. Semakin banyaknya ide atau kerangka inovasi perancangan bangunan dan lingkungan yang berkembang.

Sementara itu jika konsep superblok yang mandiri dapat diaplikasikan dengan baik dan jumlahnya bisa berkembang secara signifikan, maka permasalahan ketidakefisienan sistem urban bisa lebih banyak dikurangi.

Strategi Perancangan Superblok

Ropponggi Hill, Tokyo

1. Identity/Branding

Dalam merancang kawasan superblok, maka strategi pertama yang dibutuhkan adalah studi kelayakan dan konsep identitas ekonomi. Semakin banyaknya jumlah kawasan-kawasan sejenis menyebabkan sebuah pembangunan kawasan superblok yang baru harus memiliki identitas yang berbeda dengan superblok lainnya.

Sebagai contoh antara lain Ropponggi Hill di Tokyo dengan konsep Lifestyle Superblock, Suntec City di Singapura dengan konsep Business& Trade Superblock, dan Kawasan Cotai di Macau dengan konsep Entertainment superblock. Dengan mengusung konsepnya masing-masing ini maka setiap kawasan tersebut memiliki target pasar atau posisi pasar (marketing positioning) yang kuat dan unik sehingga berbeda dengan kawasan-kawasan lainnya.

2. Mix of Uses

Arti dari mixed-use atau bersifat campuran ini adalah tata guna lahan pada kawasan superblok memungkinkan penghuni hunian dapat mengakses fasilitas publik, komersial dan rekreasi dalam satu kawasan tersebut. 

Kehadiran kawasan superblock haruslah dapat digunakan untuk kegiatan bisnis retail. Khususnya, lantai dasar (ground floor use) memungkinkan penghuni ataupun pengunjung dapat melakukan aktifitas publik dari pagi sampai malam.

3. Massing Framework

Dalam perencanaan tata bangunan superblok, seluruh stakeholder baik pihak pemerintah maupun swasta harus memiliki kepekaan terhadap konteks urban. Sebagai contohnya, penerapan konsep streetwall.

Konsep streetwall ini adalah deretan bangunan berdiri lurus sejajar di sepanjang ruang jalan yang dikombinasikan dengan penggunaan ruang di zona garis sempadan bangunan (GSB) sebagai jalur publik aktif. 

Biasanya sebuah bangunan tertinggi/terunik dibuat untuk dijadikan sebagai penanda atau landmark yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tidak terlalu menonjol sehingga memudahkan pengguna jalan mengenal wilayah yang telah disinggahi atau dilewati.

4. Efficient Vehicular Circulation

Tersedianya transportasi publik yang nyaman dengan sirkulasi kendaraan yang dirancang seefisien mungkin. Kendaraan-kendaraan pribadi tidak melakukan drop off dan parkir di lantai dasar depan gedung. Untuk solusinya, superblock menawarkan konsep basement yang terkoneksi (interconnected basement) sehingga manajemen lalu lintas dapat berjalan dengan baik.

5. Mulit-layers Pedestrian Linkage

Kawasan superblok harus menjadi tempat yang aman dan nyaman bagi para pejalan kaki. Oleh karenanya, pihak pengembang harus melakukan inovasi dengan menerapkan konsep ‘urban linkage’ dan ‘air-rights’. Dengan dua konsep tersebut para pejalan kaki dapat menggunakan pedestrian secara aman dan nyaman. 

Sebagi contoh, superblok yang sukses menerapkan konsep urban linkage dan air rights adalah, di beberapa kawasan superblok di Hongkong. Para pejalan kaki di sana memiliki jalur tersendiri yang tidak hanya disediakan di jalanan dasar namun juga di lantai dua yang menembus gedung-gedung yang berada di kawasan tersebut.

Konsep ini bisa diterapkan dengan mempertimbangkan pemberian imbalan insentif pembangunan berupa kenaikan KLB ataupun penurunan pajak bangunan.

Baca juga: Perbedaan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Cara Memilih Superblok yang Tepat

Sebelum memilih kawasan superblok untuk lokasi tempat tinggal, alangkah baiknya memperhatikan beberapa hal penting agar nantinya tidak menyesal kemudian. Syarat pertama dan utama adalah hunian di kawasan tersebut haruslah aman dan nyaman, baik dalam klaster maupun lingkungan sekitar.

Oleh karenanya, sebelum mencari menambatkan hati pada suatu kawasan superblok, ada beberapa cara agar bisa membuat keputusan yang tepat, yaitu:

1. Cari Sesuai Kebutuhan

Pertama yang perlu Anda cek adalah anggaran untuk pembelian tempat tinggal yang disesuaikan dengan kebutuhan dan budget yang dimiliki.

2. Pilih Lokasi yang Strategis

Cara kedua yang perlu diperhatikan adalah lokasi tersebut merupakan kawasan yang strategis. Pastikan lokasi tersebut mudah dijangkau diri sendiri dan orang lain, atau dekat dengan tempat yang sering dikunjungi.

Dengan begitu,  Anda leluasa melakukan kegiatan-kegiatan dengan efektif dan efisien sehingga tidak akan kehilangan waktu yang berharga.

3. Cek Kelengkapan Fasilitas

Sebagaimana ciri-ciri superblok, kawasan ini memang menyediakan fasilitas publik yang lengkap sehingga memudahkan bagi penghuni dan pengunjungnya.

Kendati demikian, jika Anda sebagai calon penghuni sebaiknya tetap memerhatikan antara kebutuhan dengan ketersediaan fasilitas publik yang diinginkan. Semisal, Anda memprioritaskan fasilitas seperti di bawah ini (urutan pertama adalah yang paling utama):

• Ketersediaan rumah sakit;
• Apotek;
• Pusat perbelanjaan;
• Pusat olahraga;
• Taman kota;
• Café dan restoran;
• Fasilitas pendukung lainnya yang akan membuat serasa benar-benar tinggal di kota mandiri.

4. Pilih Superblock yang Memiliki Area Penghijaun yang Baik

Hal penting lainnya dalam memilih tempat tinggal di kawasan superblok adalah Anda sebaiknya memastikan bahwa superblok tersebut sudah memenuhi unsur penghijauannya. 

Karena bagaimana pun penghijauan tidak hanya berguna untuk menjaga kualitas udara, akan tetapi juga memberikan kesegaran udara dan penglihatan.

5. Hindari Kawasan yang Memiliki Tingkat Polusi Buruk

Faktor lain yang tak kalah penting adalah memilih kawasan superblok dengan tingkat polusi udara yang rendah. Mengingat biasanya kawasan tersebut dekat dengan beberapa area industri. Karena bagaimana pun kesehatan adalah yang paling utama.