10 Bedanya Rumah Subsidi dan Komersil, Sebaiknya Pilih Yang Mana?

Program perumahan subsidi yang disediakan oleh pemerintah Indonesia dirancang untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk PNS atau ASN, agar bisa memiliki rumah dengan harga terjangkau. Rumah subsidi menjadi solusi bagi banyak orang yang selama ini kesulitan untuk membeli rumah dengan harga komersial. Namun, dengan banyaknya pilihan yang tersedia di pasaran, sering kali muncul pertanyaan: "Lebih baik pilih rumah subsidi atau komersil?"

Keputusan antara membeli rumah subsidi atau komersil bukanlah hal yang sepele. Ada berbagai aspek yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan pilihan terbaik. Setiap jenis rumah memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing yang perlu dipahami oleh calon pembeli. Untuk itu, penting bagi kita untuk mengetahui perbedaan antara rumah subsidi dan rumah komersil.

Yuk, cari tahu lebih dalam perbedaan keduanya dan tentukan mana yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial Anda.

Penampakan Rumah Subsidi

10 Perbedaan Rumah Subsidi dan Komersil Yang Wajib Diketahui

Dengan memahami perbedaan keduanya di bawah ini, Anda akan lebih mudah saat mau bertransaksi dengan pihak marketing dari developer perumahan. Jadi, simak baik-baik ya.

1. Kebijakan Pembelian Unit

Salah satu perbedaan signifikan antara rumah subsidi dan rumah komersil terletak pada kebijakan pembelian unit. Pemerintah menetapkan bahwa untuk rumah subsidi, setiap keluarga (Kartu Keluarga/KK) hanya diperbolehkan membeli satu unit rumah.

Aturan ini bertujuan untuk memastikan bahwa subsidi pemerintah benar-benar diterima oleh masyarakat yang membutuhkan, sehingga lebih banyak keluarga berpenghasilan rendah dapat memiliki rumah sendiri.

Sebaliknya, untuk rumah komersil, tidak ada batasan mengenai jumlah unit yang bisa dibeli oleh satu keluarga. Calon pembeli bebas untuk membeli sebanyak mungkin unit rumah sesuai dengan kemampuan finansial mereka. 

Hal ini memberikan fleksibilitas bagi mereka yang ingin berinvestasi di properti atau membutuhkan lebih dari satu unit untuk berbagai keperluan, seperti menyewakan atau memberikan tempat tinggal bagi anggota keluarga lainnya.

2. Tipe Bangunan pada Rumah Subsidi dan Komersil

Rumah Subsidi biasanya dibangun dengan tipe yang terbatas seperti 24, 30, 36, atau 60. Hal ini sesuai dengan peraturan pemerintah untuk membantu masyarakat mendapatkan hunian yang layak. Sebagai contoh, rumah tipe 30/60 cocok untuk keluarga dengan dua anak dan sudah cukup nyaman untuk ditinggali.

Rumah Komersil dibangun dengan tipe yang sangat bervariasi, mulai dari yang sederhana hingga mewah, tergantung pada kebutuhan dan tujuan komersil. 

3. Luas Tanah/Bangunan

Sesuai dengan Keputusan Menteri PUPR No.995/KPTS/M/2021, luas tanah rumah subsidi dibatasi minimal 60 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi. Sedangkan luas bangunan rumah subsidi diatur mulai 21 meter persegi hingga 36 meter persegi. Luas bangunan yang terbatas ini agar harga rumah subsidi lebih terjangkau.

Rumah Komersil, di sisi lain, memiliki variasi tipe yang lebih besar, mulai dari tipe kecil hingga besar. Misalnya, perumahan klaster atau kawasan elit bisa menjual rumah dengan tipe 72 atau lebih besar. Ketentuan ini memberikan fleksibilitas bagi pengembang dalam merancang dan membangun rumah sesuai permintaan pasar.

4. Tujuan Pembangunan

Rumah Komersil ditujukan untuk masyarakat umum tanpa kriteria tertentu. Pembangunannya didasarkan pada harga, permintaan (demand), pasokan (supply), dan jenis bangunan yang diminta oleh konsumen. Pengembang rumah komersil cenderung mengikuti tren pasar dan preferensi konsumen yang lebih luas.

Rumah Subsidi bertujuan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah yang diprogram oleh pemerintah dengan syarat dan kriteria tertentu yang harus dipenuhi oleh calon pembeli. Program ini dirancang untuk memberikan akses kepada masyarakat yang kesulitan memiliki rumah karena harga properti yang tinggi.

5. Kualitas Bahan Material Bangunan

Rumah Komersil biasanya menggunakan bahan material bangunan yang lebih bervariasi dan berkualitas tinggi sesuai dengan preferensi konsumen. Pembeli rumah komersil memiliki kebebasan untuk memilih material bangunan yang diinginkan, seperti granit, mortar, dan bahan-bahan kelas premium lainnya.

Rumah Subsidi, di sisi lain, harus mengikuti standar material yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Hal ini dilakukan untuk memastikan biaya pembangunan tetap rendah sehingga konsumen mendapatkan harga yang terjangkau.

6. Renovasi

Peraturan terkait renovasi rumah subsidi lebih ketat dan diatur secara khusus. Pemilik rumah subsidi tidak diizinkan untuk melakukan renovasi besar seperti membangun lantai kedua atau mengubah tampilan fasad bangunan dalam jangka waktu kepemilikan kurang dari 5 tahun. 

Untuk rumah subsidi, pemilik dibatasi untuk melakukan renovasi. Pemilik hanya boleh melakukan perbaikan sederhana, seperti memperbaiki genteng bocor, membangun pagar, atau menambah kanopi untuk bagian teras. 

Ini berbeda dengan rumah komersil, di mana pemilik bebas untuk melakukan renovasi atau perubahan bentuk rumah sesuai keinginannya, bahkan mengubahnya menjadi properti komersil seperti toko atau properti yang bisa disewakan atau dijual, asalkan wilayahnya diizinkan untuk berjualan/melakukan kegiatan komersil oleh Pemda setempat.

7. Angsuran Tiap Bulan

Rumah Subsidi menawarkan angsuran yang lebih murah karena adanya subsidi dari pemerintah. Pemerintah bekerja sama dengan bank untuk menyediakan suku bunga KPR yang flat atau tetap hingga masa KPR selesai, membuat angsuran bulanan lebih terjangkau bagi pemilik rumah.

Rumah Komersil, sebaliknya, memiliki angsuran yang lebih mahal dan bervariasi tergantung pada spesifikasi rumah yang dibangun dan suku bunga yang berlaku. Hal ini membuat biaya kepemilikan rumah komersil lebih tinggi dibandingkan dengan rumah subsidi.

8. Syarat-Syarat yang Harus Dipenuhi

Karena rumah subsidi merupakan program pemerintah, terdapat kriteria khusus yang wajib dipenuhi oleh konsumen. Syarat-syarat ini termasuk batasan usia, maksimal pendapatan, dan kondisi bahwa calon pembeli belum pernah memiliki rumah sebelumnya. 

Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa rumah subsidi benar-benar diterima oleh mereka yang membutuhkan.

Rumah Komersil, di sisi lain, tidak memiliki persyaratan yang ketat. Selama calon pembeli memiliki dana yang cukup untuk mengangsur atau membeli rumah, mereka dapat membeli rumah komersil tanpa batasan usia atau pendapatan.

9. Ketersediaan Unit

Rumah subsidi sering kali memiliki keterbatasan unit karena tingginya permintaan, sehingga mungkin perlu menunggu atau memesan terlebih dahulu. Rumah komersil biasanya lebih fleksibel dalam hal ketersediaan unit, dan Anda mungkin bisa memilih unit yang siap huni atau menunggu pembangunan selesai.

10. Harga Pembelian

Dari segi harga, rumah komersil tentu lebih mahal dibandingkan dengan rumah subsidi. Misalnya, rumah tipe 30 pada rumah subsidi bisa dijual sekitar 175 juta-an, harga yang lebih terjangkau karena adanya subsidi pemerintah yang bekerja sama dengan bank dalam memberikan pinjaman. 

Sementara itu, rumah komersil dengan tipe yang sama, yakni tipe 36, bisa mencapai harga 300 juta-an atau lebih, tergantung lokasi dan fasilitas yang ditawarkan.

Perbedaan-perbedaan ini memberikan gambaran yang jelas tentang pilihan yang tersedia bagi calon pembeli. Memahami perbedaan antara rumah subsidi dan komersil dapat membantu Anda membuat keputusan yang tepat sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial. 

Selanjutnya, kita akan membahas pilihan mana yang lebih cocok antara rumah subsidi dan rumah komersil, terutama bagi milenial dengan penghasilan sekitar Rp5 juta per bulan.

Pilih Rumah Subsidi atau Rumah Komersil?

Memilih antara rumah subsidi dan rumah komersil bukanlah keputusan yang mudah. Kedua jenis rumah ini memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing yang perlu dipertimbangkan secara matang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial Anda. 

Nah berikut ini hal-hal yang perlu Anda pertimbangkan sebelum memilih antara rumah subsidi ataukah rumah komersil.

1. Kondisi Keuangan

Jika Anda memiliki penghasilan yang tergolong rendah hingga menengah, rumah subsidi bisa menjadi pilihan yang lebih tepat. 

Karena rumah subsidi memiliki angsuran bulanan yang lebih rendah. Pemerintah juga memberikan berbagai subsidi yang membuat biaya kepemilikan rumah lebih ringan. 

Misalnya, jika Anda seorang PNS golongan IV/a dengan gaji pokok sekitar Rp3 juta per bulan, Anda mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah subsidi. 

Berdasarkan Keputusan Menteri PUPR Nomor 242/KPTS/M/2020, penghasilan maksimal untuk penerima subsidi KPR adalah Rp8 juta untuk KPR Sejahtera Tapak dan KPS Sejahtera Susun.

2. Kebutuhan Hunian

Pertimbangkan kebutuhan hunian Anda. Jika Anda membutuhkan rumah yang siap huni dengan fasilitas dasar dan harga terjangkau, rumah subsidi bisa menjadi pilihan yang tepat. 

Namun, jika Anda mencari rumah dengan spesifikasi dan fasilitas yang lebih lengkap, rumah komersil mungkin lebih sesuai. Rumah komersil menawarkan lebih banyak variasi tipe, ukuran, dan fasilitas, mulai dari rumah sederhana hingga yang mewah.

3. Fleksibilitas Renovasi

Pertimbangkan juga fleksibilitas dalam melakukan renovasi. Rumah komersil menawarkan kebebasan penuh untuk melakukan renovasi atau perubahan sesuai keinginan Anda, baik itu menambah lantai kedua, mengubah fasad, atau merombak interior. 

Sementara itu, rumah subsidi memiliki peraturan yang ketat terkait renovasi, terutama dalam lima tahun pertama kepemilikan. Renovasi besar tidak diperbolehkan, dan perubahan yang diperbolehkan hanya terbatas pada perbaikan kecil.

4. Jangka Panjang

Pikirkan jangka panjang dalam membeli rumah. Jika Anda melihat rumah sebagai investasi jangka panjang, rumah komersil mungkin memberikan nilai investasi yang lebih tinggi. 

Rumah komersil cenderung mengalami kenaikan nilai yang lebih signifikan dibandingkan rumah subsidi. Namun, jika tujuan utama Anda adalah memiliki tempat tinggal yang layak dengan biaya yang terjangkau, rumah subsidi tetap menjadi pilihan yang baik.

Dalam membuat keputusan, pastikan Anda mempertimbangkan semua aspek ini secara matang dan sesuai dengan kebutuhan serta kemampuan finansial Anda. Dengan begitu, Anda dapat memilih rumah yang paling tepat dan sesuai untuk Anda dan keluarga.